农村房屋买卖合同的效力
（董家友 律师）
基本案情：1999年外省农民王某与无锡某镇农民张某签订了房屋买卖协议，张某将在本村自有建筑面积达200平方米的房屋作价9万元卖给王某。张某将其房产证、宅基地使用证交给了王某，王某支付了购房款后入住该房屋，此后一直管理和使用此房，但一直未办理过户手续，王某的户口也未迁至无锡。2002年王某又将房屋卖给陈某，但陈某交付2万元定金后，反悔不想购买此房。陈某在向王某追讨2万元定金未果后，即以王某不是产权人为由，诉至法院要求与王某解除房屋买卖合同，并要求王某返还2万元定金。
不同观点：围绕本案，法院存在两种不同的观点：
一种观点认为，王某无权购买张某房屋，且购买后未办理过户手续，其买卖关系是非法的、无效的。因此，王某无权将房产再卖给陈某，应确认王、陈之间的房屋买卖行为无效，王某应向陈某返还定金。
另一种观点认为，王某购买张某的房屋，已支付了房款，并实际使用和管理了房屋，应认定买卖关系有效。王某是实际产权人，有权处分该房产，陈某要求返还定金不应支持。
律师意见：笔者认为，解决本案应着重考虑以下三个问题：
第一， 张某能否向王某出卖其宅基地上房屋？
《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。
农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。
1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。至于第三种情况，则可依法申请建房用地。
《江苏省土地管理条例》第35条规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地的条件。据此对照上列三种情况：第一种情况已不能再申请建房，故无法购买村民房屋；第二种情况能不能购买村民房屋，则取决于其所占用的宅基地是否超标；第三种情况应属符合申请建房用地条件，故可以购买村民房屋。
2、如果是集体经济组织以外的成员，会出现两种情况：
（1）城镇居民。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。1999年《江苏省政府关于加强土地转让管理的通知》也强调：禁止农民将住宅向城镇居民出售。因此，城镇居民不是农村房屋买卖合法的购买方。
（2）本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。
综上，本案中张某向外省农民王某转让其房产，违反了法律法规的相关规定。
第二、王某是涉案房产的合法产权人吗？
有人认为王某虽未办产权证，但也是合法的产权人，其根据是《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）第56条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。单从这条司法解释来看，似乎可以认为，王某如是本集体经济组织内部成员、且符合申请建房用地条件的，则应是涉案房屋的实际产权人，有权处分该房产。但最高人民法院（1987）民他字第42号司法解释对此作了进一步解释：《意见》第56条规定的精神，只适用于解决《城市私有房屋管理条例》（以下简称《条例》）实施前的历史遗留问题；《条例》实施后，人民法院审理这类案件，应严格按照《条例》的规定办理。由此看来，《意见》第56条不适用于农村房屋买卖，当然不能作为审理本案的依据。而且，按照我国民法精神，不动产物权的取得、消灭和变更，经登记才产生法律效力，这也是为绝大多数国家的民法所接受的一条原则。因此，笔者认为，本案中王某即使为本集体经济组织内部成员、且符合申请建房用地条件、可以购买村民房屋，也因未办理房产过户手续而不能认为其为该房屋的合法产权人，他也就无权将该房屋卖予他人。
退一步讲，即使尊重合同意思自冶原则，也因买卖房屋所辖土地使用权非国有出让性质，故房屋买卖非经土地审批部门批准确认就不能产生合法效力。据此，也不能认定王某为涉案房产的合法产权人。
第三、农村房屋买卖应注意哪些必要程序？
1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。
2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。
3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。
4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。
5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。
综上所述：本案中外省农民王某并非本集体经济组织内部成员，不符合申请建房用地条件，依法不具备购买张某房屋的主体资格；其“买房”后，又未依法办理宅基地使用证、房产证的过户手续。为此，其与张某签订的房屋买卖协议因非法而无效，其更无权将该房屋卖给陈某。
法院判决：主审法官采纳了律师意见，依法确认了王、陈之间的房屋买卖行为无效，王某应向陈某返还2万元定金。
律师建议：近年来，无锡农村的城市化进程加速，外来人员增长迅速，农村房产交易逐渐活跃。但由于缺乏相关法律知识，出现类似本案情况不在少数。为有利于社会稳定、化解矛盾、尊重合同各方真实意思表示，笔者建议有关部门可以考虑参照城市房改房上市的有关做法、向购房者收取与土地相关的一定费用，或采取其它变通办法，妥善、合理地解决此类问题。